Pag-aari ng Pag-upa

Ang isang pag-upa ay isang kontrata sa pagitan ng isang may-ari at isang gumagamit ng pag-aari. Sa mga kasunduan sa pag-upa sa negosyo, ang may-ari (nagpapaupa) ay tumatanggap ng pampinansyal na kabayaran at kapalit, ang nangungupahan (nangungupa) ay binibigyan ng karapatang patakbuhin ang kanyang negosyo sa pag-aari. Mayroong maraming iba't ibang mga uri ng pag-aayos ng pag-upa ng pag-aari at maraming iba't ibang mga pagsasaalang-alang na dapat timbangin ng mga may-ari ng negosyo bago pumasok sa naturang kontrata. Ngunit ang pag-upa ay napakapopular sa mga maliliit na may-ari ng negosyo: pinapayagan ng mga nasabing kaayusan ang mga bago o may strap na pampinansyal na negosyo na ilipat ang kanilang kapital sa iba pang mga pangangailangan sa negosyo. Sa katunayan, maraming maliliit na negosyo ang nagpapatakbo sa mga pasilidad na nirentahan para sa kanilang buong pag-iral. Ang pag-aari ng may-ari, siyempre, ay maaaring isang maliit na aktibidad sa negosyo.

MGA URI NG PROPERTY LEASES

Full-Service Lease

Ang ganitong uri ng pag-upa ay pangunahing ginagamit sa mga gusaling tanggapan ng multi-nangungupahan. Sa esensya, ang mga nagpapaupa na sumasang-ayon sa mga nasabing kaayusan ay nagbabayad ng isang solong bukol na halaga para sa isang malawak na hanay ng mga karagdagang serbisyo bilang karagdagan sa pagbabayad sa pag-upa. Sa ilalim ng mga tuntunin ng mga full-service lease, responsable ang may-ari ng lupa para sa pagbibigay ng iba't ibang mga serbisyo para sa kanyang mga nangungupahan, kabilang ang seguridad, pagpapanatili, paglilinis, at iba't ibang mga kagamitan (tubig, elektrisidad, aircon, init).

Gross Lease

Sa ilalim ng mga tuntunin ng isang kabuuang kontrata sa pag-upa, binabayaran ng nangungupa ang nagpapababa ng isang kabuuang halaga para sa renta (pati na rin ang buwis sa pagbebenta kapag naaangkop). Ang mga gastos sa pag-aari tulad ng mga buwis sa pag-aari, seguro, at pagpapanatili ay responsibilidad ng may-ari; ang nangungupahan ay responsable para sa mga utility. Minsan ang kontrata sa pag-upa ay may kasamang mga probisyon na nangangailangan ng nangungupahan na sakupin ang mga gastos sa pag-aari na lumalagpas sa isang tiyak na antas na tinukoy.

Ang mga pagkakaiba-iba ng pangunahing pag-aayos ng lease na ito ay kasama ang flat lease at ang step lease. Ang flat lease ay ang pinaka pangunahing uri ng kasunduan at sa pangkalahatan ang pinakapopular sa mga maliliit na negosyo. Tumatawag ito para sa taong umuupa na magbayad ng isang patag na itinakdang presyo para sa isang tukoy na tagal ng panahon. Ang hakbang sa pag-upa, sa kabilang banda, ay nanawagan para sa isang unti-unting pagtaas ng pagbabayad ng upa ng batayan sa paglipas ng panahon bilang pagkilala sa posibleng pagtaas ng mga gastos ng may-ari sa mga naturang lugar tulad ng buwis, mga premium ng seguro, at pagpapanatili. Ang isang nauugnay na kontrata sa pag-upa, na karaniwang kilala bilang cost-of-living lease, ay nagsasama ng mga pagtaas ng renta batay sa pangkalahatang mga numero ng inflation kaysa sa pagtaas sa mga partikular na gastos.

Net Lease

Ang net lease ay ang pinaka-nasa lahat ng iba't ibang mga uri ng kontrata sa pag-upa. Sa ilalim ng mga tuntunin ng isang net lease, nagbabayad ang nangungupahan sa may-ari ng isang batayang upa kasama ang isang karagdagang halaga na sumasaklaw sa bahagi ng mga buwis sa pag-aari. Kapag tumaas ang buwis, responsibilidad ng nangungupahan na sakupin ang mga gastos. Ang mga obligasyon ng bawat nangungupahan ay naisip sa pamamagitan ng pagtukoy kung anong porsyento ng kabuuang pasilidad ang sinasakop ng bawat nangungupahan; sa gayon ang isang nangungupahan na sumasakop sa 20 porsyento ng pasilidad ay nagbabayad ng 20 porsyento ng pagtaas.

Kasama sa mga pagkakaiba-iba ng pangunahing net lease ang lease na 'double-net' at 'triple-net'. Sa ilalim ng isang double-net lease, responsable ang nangungupahan sa pagkuha ng mga idinagdag na premium ng seguro pati na rin ang pagtaas ng buwis; sa ilalim ng mga trenta-netong lease, responsable ang mga nangungupahan sa paglakip ng mga premium sa seguro, pagtaas ng buwis, at mga gastos na nauugnay sa pagpapanatili at / o pag-aayos ng gusali, ang paradahan, at iba pang mga lugar na ginamit ng nangungupa. Ang triple-net lease ay popular sa mga panginoong maylupa para sa halatang mga kadahilanan; dapat tandaan ng mga maliliit na may-ari ng negosyo na ang mga nasabing kaayusan kung minsan ay ginagawang mas mababa ang pansin ng mga panginoong maylupa sa pangangalaga sa mga lugar na ito kaysa sa kung sila mismo ang dapat sumunod sa singil.

Porsyento ng Pagpapaupa

Ang pagsasaayos na ito ay tumatawag sa mga nangungupahan na magbayad ng isang batayang upa at / o isang porsyento ng kabuuang kita ng nangungupahan. Ang porsyento na ito, na maaaring tumakbo nang hanggang 10-12 porsyento sa ilang mga kontrata, ay binabayaran sa taunang, semiannual, o quarterly na batayan (ang ilang mga mall at shopping center, subalit, tumatawag para sa mas madalas na pagbabayad). Ang pag-aayos na ito ay isang paborito ng mga nagpapaupa na may pag-aari sa mga minimithi na lugar ng tingi; ang mga nangungupahan ay hindi gaanong kanais-nais, ngunit ang mga batas ng supply at demand ay madalas na ginagawang posible para sa mga may-ari ng kanais-nais na pag-aari na pilitin ito. Ang mga maliit na may-ari ng negosyo ay dapat na ganap na maunawaan kung ano ang tinukoy ng kontrata bilang 'kabuuang kita.' 'Maging tiyak sa kung paano mo tinukoy ang kabuuang benta,' isinulat ni Fred Steingold sa Legal na Patnubay para sa Pagsisimula at Pagpapatakbo ng isang Maliit na Negosyo . 'Depende sa iyong uri ng negosyo, ang ilang mga item ay dapat na ibawas mula sa kabuuang benta bago matukoy ang porsyento na renta. Narito ang ilang mga posibilidad:

• nagbalik ng paninda
• singil na iyong ginagawa para sa paghahatid at pag-install
• benta mula sa vending machine
• maibabalik na deposito
• mga benta sa katalogo o mail-order
• buwis sa pagbebenta

Sa madaling sabi, tiyakin na ang iyong pag-upa ay hindi kasama ang lahat ng mga item na labis na nagpapahiwatig ng iyong mga benta mula sa lokasyon na iyong inuupahan. '

MGA KAGAMITAN AT KAPALAKASAN NG PAG-LEASING

Pinayuhan ng Small Business Administration (SBA) ang maliliit na may-ari ng negosyo na isaalang-alang ang iba't ibang mga kadahilanan kapag tinitimbang kung magpapaupa o bibili ng pag-aari. Kasama sa mga pagsasaalang-alang na ito ang:

• Mga kinakailangan sa pagpapatakbo — kung inaasahan na magbabago nang malaki ang mga kinakailangan sa pagpapatakbo sa susunod na maraming taon, maaaring mas gusto ang pagpapaupa, dahil pinapayagan nitong lumipat ang mga negosyo nang mas madali.
• Pangangailangan ng panustos at kapital — ang pagpapaupa ay nagpapalaya ng mas malaking porsyento ng kapital ng maliit na negosyo para sa iba pang mga pangangailangan sa pagpapatakbo (advertising, produksyon, kagamitan, payroll, atbp.). Kung ang negosyo ay walang maraming sobrang pera sa kamay (at iilang mga maliliit na negosyo ang mayroon), kung gayon ang pagpapaupa ay maaaring maging mas makatuwirang pagpipilian. Marahil ito ang pinakamalaking dahilan kung bakit nagpapaupa ang mga maliliit na kumpanya.
• Pagpopansya at kakayahang umangkop sa pagbabayad — Sa pangkalahatan ay mas madaling i-secure ang financing upang mag-lease sa halip na bumili ng isang pag-aari. Bilang karagdagan, ang mga lease ay maaaring kumalat sa mas matagal na panahon kaysa sa mga pautang at maaaring mabuo upang mabayaran ang mga pagkakaiba-iba ng cash flow (ang huli ay maaaring maging isang mahalagang kadahilanan para sa mga pana-panahong negosyo).
• Muling ibenta ang halaga — Malamang tataas ang halaga ng pag-aari? Kung gayon, magkano? Maraming mga maliliit na may-ari ng negosyo ang pumili na bumili kaysa mag-arkila — kahit na kailangan nilang makaipon ng makabuluhang utang — kung magpapasya sila na ang asset ay isang kapaki-pakinabang na pangmatagalang pamumuhunan.
• Kagamitan — Kasama sa maraming mga kasunduan sa pag-upa ang mga itinadhana na nagbibigay sa mga nag-abang sa dagdag na kakayahang umangkop sa mga tuntunin ng pag-upgrade at / o pagpapanatili ng kagamitan.
• Mga Buwis — Ang mga nagmamay-ari ng pag-aari ay nagtatamasa ng mga benepisyo sa buwis tulad ng pamumura at mga kredito sa buwis sa pamumuhunan na hindi bukas sa mga nangungupahan.

IBA PANG TUNTUNAN SA PAG-LEASE

Bilang karagdagan, may iba pang mga elemento ng isang kasunduan sa pag-upa na maaaring timbangin nang husto sa pangkalahatang pagtanggap ng isang kontrata. Ang mga detalye ng mga kontrata sa pag-upa ay maaaring magkakaiba-iba. 'Sa teorya,' sabi ni Steingold, 'lahat ng mga tuntunin ng isang pag-upa ay maaaring makipag-ayos. Kung gaano kalayo ang maaari kang makipag-ayos, gayunpaman, nakasalalay sa mga kondisyong pang-ekonomiya. Kung ang mga kanais-nais na pag-aari ay malapit sa buong pagsakop sa iyong lungsod, ang mga panginoong maylupa ay maaaring hindi handa na makipag-ayos sa iyo sa paglipas ng presyo o iba pang pangunahing mga tuntunin sa pag-upa. Sa kabilang banda, sa maraming bahagi ng bansa kung saan labis na naitayo ang puwang ng komersyo, sabik na sabikin ng mga panginoong maylupa na makipagtawaran sa mga maliliit na negosyo upang punan ang mga walang laman na yunit. '

Mga Pagpapabuti sa Leashouse

Karaniwan na saklaw ng mga lease ang anumang pag-aayos na kailangang gawin sa pag-aari at tukuyin kung sino ang magbabayad para dito. Karamihan sa mga naturang trabaho ay napapailalim sa kategorya ng 'pagpapabuti sa pag-upa': carpeting, pagkakabukod, pagtutubero at mga de-koryenteng mga kable, pag-iilaw, bintana, tile ng kisame, pandilig at mga sistema ng seguridad, at mga sistema ng pag-init at aircon. Dapat tukuyin ng pag-upa ang bawat pagpapabuti at kung kailan ito gagawin - perpekto bago lumipat. Ang isang may-ari ay magiging mas handang gumawa ng mga naturang pagpapabuti kung ang tagal ng pag-upa ay mahaba at / o ang puwang na kinuha ay malaki, at ang mga pagpapabuti ay pangkalahatang likas. Gayunpaman, tulad ng nabanggit ni Steingold, 'kung ikaw [ang may-ari ng maliit na negosyo] ay may dalubhasang mga pangangailangan — halimbawa, nagpapatakbo ka ng isang photo lab o isang dance studio — at ang iyong darkroom o hardwood na sahig ay may limitadong halaga sa karamihan sa mga nangungupahan sa hinaharap, huwag asahan na ang may-ari ay kusang kukunin ang mga gastos ng mga pagpapabuti. Ang may-ari ay maaaring kahit na nais na singilin ka ng isang bagay upang sakupin ang gastos ng muling pagbabago ng puwang pagkatapos mong umalis. ' Ang ilang mga pag-upa ay nagbibigay ng mga nangungupahan ng pagpipilian na gumawa ng mga pagpapabuti sa kanilang sarili na ibinigay na sumunod sila sa ilang mga alituntunin at paghihigpit.

Haba ng Pagpapaupa

Ang mga negosasyon sa pagitan ng mga nangungupahan at mga panginoong maylupa ay madalas na sumisiksik sa tanong ng haba ng pag-upa maliban kung ang maliit na may-ari ng negosyo ay may malinaw na larawan ng hinaharap. Karaniwang nais ng mga mas mahaba ang mahabang pag-upa, mga umuupa na maikling lease na may mga karapatan sa pag-renew. Pangkalahatan, sinisikap ng mga maliliit na may-ari ng negosyo na ma-secure ang mga lease na may haba na mid-range. Ang mga pag-upa na mas mababa sa isang taon ay maaaring mag-iwan sa kanila ng mas mahina laban sa gusto nila, ngunit ang mga termino na maraming taon ay maaaring mapanganib din, lalo na kung bago at hindi napatunayan ang negosyo. Ang isang pangkaraniwang kompromiso ay upang isama ang isang 'sugnay na pagpipilian' sa kontrata upang ang manatili ay maaaring manatili kung nais niya sa pagtatapos ng orihinal na panahon ng pag-upa.

Pagiging eksklusibo

Maraming mga maliliit na may-ari ng negosyo ang makatwirang iginigiit na ang anumang kasunduan sa pag-upa na nilagdaan nila ay naglalaman ng karaniwang kilala bilang isang 'sugnay sa pagiging eksklusibo.' Ang sugnay na ito ay nagbibigay sa nangungupahan ng isang eksklusibong karapatang ibenta ang kanyang produkto o serbisyo sa pag-aari, na inatasan ang nagpautang upang maiwasan ang naturang mga benta ng ibang mga nangungupahan.

Seguro

Kadalasang hinihiling ng mga panginoong maylupa ang mga nangungupahan upang mag-secure ng seguro kung sakaling ang 1) pinsala ng nangungupahan sa inupahang may-ari, o 2) mga customer o iba pa ay nagdurusa sa mga nasasakupan. Ang mga nasabing sugnay ay maaaring wala kapag ang puwang na inuupahan ay mahigpit na ginagamit sa opisina. Kapag ang seguro ay kinakailangan ng nangungupahan, madalas na itinatakda ng may-ari ang halaga.

Paggamit ng Mga Lugar

Karaniwang may kasamang wika ang mga may-ari ng shopping center / strip mall sa kontrata sa pag-upa na nagbibigay ng mga tiyak na detalye sa naaprubahang paggamit ng mga nasasakupang lugar. Ang ganitong mga itinadhana ay madalas na nagsisilbing protektahan ang mga negosyo ng ibang mga nangungupahan. Halimbawa, ang may-ari ng isang cafe sa isang strip mall ay maaaring hindi nasisiyahan kung ang kanyang kapit-bahay, na dating nagpatakbo ng isang tahimik na sports memorabilia shop, ay nagpasya na palitan ang mga gears at maglunsad ng isang tattoo parlor.

Bilang karagdagan, ang mga kontrata sa pag-upa ay nagbibigay ng mga itinadhana at regulasyon sa maraming iba pang mga isyu ng interes sa kapwa mga mababa at nangungupa. Kabilang dito ang:

• Signage (kinokontrol ang laki, istilo, at ningning ng mga karatula sa advertising ng nangungupahan)
• Pagsunod sa iba't ibang mga batas sa pag-zoning, mga pahintulot, at paghihigpit sa paggamit ng puwang
• Pagsunod sa iba pang mga lokal, batas ng estado, at pederal
• Pag-e-publish o pagtatalaga ng lease
• Kahulugan ng puwang na inuupahan
• Deposit ng seguridad
• Karapatan ng may-ari na pumasok sa puwang ng leased
• Relocation (kung saan ang landlord ay lumipat ng isang nangungupahan sa ibang espasyo dahil sa pagbabago ng pagbabago o pagpapalawak ng isang kalapit na nangungupahan)
• Mga default na probisyon
• Oras ng operasyon
• Mga insidente ng pinsala o pagkasira mula sa natural na mga sanhi
• Pag-aayos
• Mga probisyon sa pagbabayad-pinsala
• Pag-abandona (ng nangungupahan, alinman sa pamamagitan ng tahasang pag-abandona, pinaliit na oras ng operasyon, atbp.)
• Pagkondena (mga kaso kung saan ang lahat o bahagi ng pag-aari ay kinukuha ng lungsod, lalawigan, estado, o pamahalaang federal para sa iba pang paggamit, tulad ng kalsada, right-of-way, o utility easement)
• Mga sugnay sa piyansa (sa kaganapan ng sakuna na pag-unlad - buhawi, kaguluhan, giyera, pagbaha, pagkatuyot, atbp.)
• Mga sugnay na Cotenancy (pinapayagan ang may-ari ng negosyo na sirain ang lease kung magsara o lumipat ang isang tindahan ng angkla)
• Makuha muli ang mga sugnay (kilala rin bilang isang sugnay sa pagkansela, pinapayagan nito ang mga landlord na paalisin ang mga nangungupahan para sa paglabag sa kontrata kung hindi makamit ng nangungupahan ang minimum na mga kinakailangan sa renta)

PUMILI NG TUNAY NA AT NAGLALAKBANG GUSTO

Karamihan sa mga nagsisimulang negosyo ay lumilipat sa mayroon nang mga pasilidad. Maraming mga maliliit na may-ari ng negosyo na may mga paraan upang magawa ito pumili ng mga bagong pasilidad para sa mga tampok o prestihiyo at kumuha ng mga lease habang ang pasilidad ay nasa yugto pa rin ng pagpaplano. Isasaalang-alang ng matalinong maliit na may-ari ng negosyo ang mga potensyal na benepisyo at sagabal ng parehong pagpipilian bago magpasya. 'Ang pagpapaupa sa isang mayroon nang gusali ay nagbibigay sa Lessee' ¦ na may higit na [kaalaman tungkol sa lugar] sa oras na ang bagong puwang ay sinasakop kaysa sa anumang iba pang opsyon sa pasilidad, 'sinabi ni Wadman Daly sa Paglipat ng Iyong Trabaho . 'Higit pa kaysa sa anumang iba pang mga pangyayari, ang [nangunguha] ay nasa posisyon na maingat na siyasatin ang kapwa pasilidad at ang mga tuntunin ng ipinanukalang mga lease sa maraming lokasyon ng nakikipagkumpitensya. Gayunpaman, ang likas na katangian ng pag-upa sa isang mayroon nang gusali ay nangangahulugan ng pinakamaliit na kontrol ng nangungupahan sa mga potensyal na variable sa alinman sa pag-upa o pasilidad. Ang mga rate ng pagrenta, pagpapanatili at pagdami ng mga gastos, kagamitan at tampok sa pagbuo ay naayos o medyo hindi mapag-uusapan. Maaaring mag-iba ang mga panginoong maylupa sa kanilang mga pagbawas at mga sugnay na finish-to-suit, subalit ang kanilang pangunahing istraktura ng presyo, tulad ng mga sistema ng gusali at mekanikal, ay nananatiling hindi nababago. Siyempre, walang implikasyon ng mamumuhunan sa pagpipiliang ito. '

Ngunit binabalaan ni Daly na ang pag-upa sa isang nakaplanong gusali ay naglalaman ng sarili nitong halo ng mga kaakit-akit na tampok at kawalan ng katiyakan: 'Ang mga tampok sa pagbuo [sa isang nakaplanong gusali] ay bago, napapanahon at, sa isang tiyak na kaunting lawak, na may kakayahang ayusin sa nangungupahan kailangan Kung ang iyong pag-upa ay sapat na mahalaga sa developer, maaari kang makatanggap ng kaunting pansin pagdating sa mga espesyal na kahilingan para sa pagkakakilanlan, paradahan, seguridad, isang pangunahing lokasyon sa gusali, atbp. Gayunpaman, ang mga maliliit na may-ari ng negosyo ay dapat maging maingat kapag papalapit sa mga naturang pag-upa, para sa parehong panghuling hitsura at gamit ng gusali — pati na rin ang mga gastos nito — mananatiling hindi nakikita at hindi nasubukan kapag ang gusali ay nasa mga yugto ng pagpaplano nito. 'Ang mga iminungkahing rate ng pagrenta ay dapat suriin sa ilaw ng maihahambing na mga proyekto na may katulad na kalamangan,' isinulat ni Daly. 'Ang mga paglalarawan ng hindi gaanong halatang mga tampok tulad ng paradahan, mga sistema ng paghawak ng hangin, seguridad, pagpapanatili, atbp., Ay dapat na malinaw at kumpleto. Ang track record ng nag-develop na nag-aalok ay dapat na masuri nang mabuti. Mayroon bang isang kasaysayan ng kalidad ng konstruksyon sa rate ng pag-upa na tinanong, o isa sa pagbuo para sa mabilis na muling pagbebenta? Mayroon bang reputasyon para sa mahusay na pagpapanatili o mabuting kapabayaan? Hindi alintana ang laki ng pag-upa o ang tagal ng iminungkahing pag-upa, ang mga ito at mga kaugnay na katanungan ay dapat na masuri. '

PROPERTY LEASING AS A BUSINESS

Ang pagbili, paghawak, at pag-aarkila ng pag-aari ay isa ring pangkaraniwang maliit na kasanayan sa negosyo. Maaari itong magsimula nang mahinhin kapag ang isang mag-asawa ay nahihirapan sa pagbebenta ng isang tirahan at pipiliin sa halip na rentahan ito. Pagkatapos, sa nakamit na karanasan, pinalawak nila ang negosyo sa aktibidad sa pamamagitan ng pagbili, pagpapanumbalik, at pag-arkila ng iba pang mga pag-aari. Ang maliit na may-ari ng negosyo, na ngayon ay isang nagpapaupa, ay gagabayan ng mga prinsipyong iyon na pumapabor sa nangungutang, na ipinahiwatig na sa itaas. Ang pag-upa sa komersyal na pag-aari ay minsan ang simula at kung minsan ang rurok ng mga nasabing pakikipagsapalaran. Habang ang karamihan sa mga batayan ng pagpapaupa ay matatag at tradisyonal, posible pa rin ang pagbabago sa marketing ng mga naturang pag-aari. Ang isang halimbawa ay iniulat ni Brandice Armstrong, pagsulat sa Talaang Journal (Oklahoma City). Nagsulat si Armstrong tungkol sa tagumpay ng isang mag-asawa sa Oklahoma City na nakikipagtulungan sa bahay at komersyal sa pag-upa sa isang komersyal na gusali. Ang mga nagmamay-ari ay naisip ang ideya na magdaos ng isang 'bukas na bahay,' na halos hindi kilala sa larangan ng komersyo. Nag-alok sila ng mga pampalamig at premyo sa pintuan. Agad silang nakakuha ng 14 makabuluhang mga lead.

BIBLIOGRAPHY

Armstrong, Brandice J. 'Ang Mag-asawa ay Tumatagal ng Natatanging Diskarte sa Pag-upa sa Komersyal na Pag-aari.' Talaang Journal . 18 Enero 2006.

Daly, Wadman. Paglipat ng Iyong Lugar sa Trabaho: Gabay ng Isang Gumagamit sa Pagkuha at Paghahanda ng Mga Pasilidad ng Negosyo . Crisp Publications, 1994.

'Nag-aalok ng Tulong sa Libreng Kit sa Mga Nangungupahan sa Komersyal.' Business First-Columbus . 26 Mayo 2000.

Kahn, Jeremy. 'Ang pagtatanggi ay Lahat.' Kapalaran . 30 Marso 1998.

Sivaraman, Aarthi. 'Ang Pagpapaupa ay Nangangailangan ng Pangangalaga sa Maraming Pangunahing Mga Phase.' Los Angeles Business Journal . 13 Hunyo 2005.

Steingold, Fred S. Legal na Patnubay para sa Pagsisimula at Pagpapatakbo ng isang Maliit na Negosyo . Nolo Press, 1997.