Nang si Eric Wu ay isang pang-ekonomiyang pangunahing ekonomiya sa Unibersidad ng Arizona, hindi niya ginamit ang kanyang sobrang salapi upang bumili ng pizza o serbesa. Gumamit siya ng $ 20,000 ng kanyang pera sa scholarship bilang isang paunang bayad sa isang tatlong silid-tulugan na bahay malapit sa campus at umarkila ng dalawang silid sa mga kamag-aral. Mabilis na nalubog ang kita na iyon sa ibang pag-aari, at pagkatapos ay isa pa. Sa oras na nagtapos siya, nagmamay-ari siya ng halos 25 mga bahay sa Tucson.
Ngayon, ang 36-taong-gulang na Wu ay co-founder at CEO ng San Francisco-based na real estate tech na kumpanya na Opendoor. Sa pamamagitan ng $ 1.3 bilyon sa pagpopondo, ang pagsisimula ay agresibong pinasimuno ang isang angkop na lugar sa industriya na kilala bilang iBuying, ang online na pagbili at pagbebenta ng mga bahay. Mula nang mailunsad ito noong 2014, ang kumpanya ay bumili at nagbenta ng 50,000 mga bahay sa 23 mga lungsod sa buong U.S. Ngayong taon lamang, ang Opendoor ay mabilis na bumili ng $ 5 bilyon sa mga bahay. Habang ang iBuying kasalukuyang account para sa mas mababa sa 1 porsyento ng halagang $ 1.6 trilyon ng taunang mga transaksyon sa real estate sa US, inaasahang tumaas ang bilang na iyon: Kasama na sa mga kakumpitensya ni Opendoor ang iba pang mga tech startup pati na rin ang mga naturang stalwart ng real estate bilang Keller Williams at Realogy's Coldwell Banker.
Ang Opendoor ay may isang malinaw na panimula sa karera upang muling gawing muli ang industriya ng real estate para sa panahon ng internet. Ngunit sa pagtulak upang lumaki nang mas mabilis ay dumating ang lumalaking sakit. Ang pag-automate ng mga bahagi ng proseso ng pagbili at pagbebenta ng bahay ay nagpakilala ng mga isyu sa seguridad sa madaling ma-access na open house ng Opendoor. Hindi malinaw kung kailan ang startup ay magkakaroon ng kita - at hanggang saan kinakailangan ang tulong ng mga lokal na Realtor, na maaaring tingnan ang kumpanya bilang isang banta sa kanilang kabuhayan. At ang kumpanya ay nakaharap pa rin sa tanong kung ano ang mangyayari kung ang merkado ng pabahay ay tumagal nang mas malala.
Ang pamumuno at mga namumuhunan ni Opendoor ay mananatiling hindi nag-aalala: Sinasabi nila na naglalayon sila para sa isang mundo kung saan ang alitan ng pagbili at pagbebenta ng mga bahay ay napalitan ng ilang mga pag-click ng isang pindutan. 'Nakatingin ka sa maraming, maraming bilyong dolyar na pagkakataon sa merkado,' sabi ni Glenn Solomon, namamahala sa kasosyo sa venture firm na GGV Capital, na humantong sa $ 20 milyon na Series B ni Opendoor noong 2015. 'Hindi sila nasiyahan sa ilang solong-digit o kahit mababang-dobleng-porsyento na pagbabahagi ng merkado. Nais nilang baguhin talaga kung paano nagpapatakbo ang industriya na ito. '
Malayo pa ang lalakarin ng Opendoor upang maabot ang layuning iyon - at upang mapagtanto ang kamakailang $ 3.8 bilyong pagpapahalaga. Ngunit kung makakamit ni Wu ang kanyang ambisyosong paningin, ang bilang na iyon ay tila mababa. 'Walang sinuman,' sabi niya, 'na muling naimbento ang kategoryang ito.'
Unlocking opportunity
Ipinapangako ng Opendoor na papagaan ang marami sa mga pinalala na paglipat, tulad ng abala ng mga pagpapakita at mga open house, at ang average ng 70 araw na aabutin upang makapagbenta ng bahay mula sa listahan hanggang sa malapit na. Nagbibigay ka ng ilang mga detalye ng iyong bahay sa online. Bumubuo ang Opendoor ng isang presyo ng alok at pag-aayos inspeksyon, at makukumpleto ang mga kinakailangang pag-aayos sa sandaling pinili mo ang iyong paglipat-out na petsa. Ang Opendoor ay kumikita ng pera sa pamamagitan ng muling pagbebenta ng bahay sa mas mataas na presyo at sa pamamagitan ng pagtutuon sa isang bayarin, na binabayaran ng mga nagbebenta, sa pagitan ng 6 at 13 porsyento (ang mga bayarin sa Realtor ay karaniwang 6 porsyento).
Itinayo ni Wu ang katibayan ng konsepto para sa Opendoor noong 2013 sa tulong mula sa kanyang tagapagturo, dating direktor ng pamamahala ng Khosla Ventures (at ngayon ay miyembro ng lupon ng Opendoor) Keith Rabois, at di nagtagal ay nakakuha ng $ 10 milyon na Serye A. Ang mga namumuhunan ay kasama sina Andreessen Horowitz, Softbank, GV, tagapagtatag ng Uber na si Travis Kalanick, co-founder ng Reddit na si Alexis Ohanian, at pangulo ng Y Combinator na si Sam Altman. Ang kumpanya ay inilunsad sa merkado ng Phoenix at sa paglaon ay lumawak sa iba. Ang startup ay may 1,300 empleyado at isang karagdagang $ 3 bilyon sa financing ng utang upang ipagpatuloy ang mabilis na pagbili sa bahay. Nauna nang sinabi ito ng Opendoor plano na nasa 50 lungsod sa 2020.
Ang mga malapit kay Wu ay naglalarawan sa kanya bilang matalino, masigla, at nahuhumaling sa real estate. Matapos ang kolehiyo, nagtatag siya ng website sa paghahanap ng apartment na RentScore.com noong 2007 at, makalipas ang dalawang taon, ang analyst ng data ng kapitbahayan na Movity, na kalaunan ay ipinagbili kay Trulia. 'Walang maraming mga tao sa planeta na may maraming kadalubhasaan sa pareho kung paano gumagana ang mga startup at kung paano gumagana ang tirahan ng merkado ng real estate,' sabi ni Solomon.
Noong nakaraang taon, ang Opendoor ay bumili ng pataas ng 11,000 mga bahay at nabili nang higit sa 7,000 - higit sa dalawang beses ang kabuuang dami ng pinakamalapit na kakumpitensya nito, ang Offerpad. Mas mababa ang ginugugol ng Opendoor sa mga pagsasaayos kaysa sa mga kakumpitensya at naglalagay ng higit na pagtuon sa pagbebenta nang mabilis, tinatantiyang si Mike DelPrete, iskolar na nasa-tirahan sa Leeds School of Business ng Unibersidad ng Colorado. 'Karaniwan, ito ay isang bagong amerikana ng pintura at ang parehong karpet na inilagay nila sa lahat ng kanilang mga bahay - tinawag nila itong' Opendoor carpet, 'sabi ni DelPrete, na namumuno sa programa ng real estate tech ng unibersidad at sinusubaybayan ang iBuyer industriya. 'Ang kanilang modelo ay tungkol sa kahusayan sa pagpapatakbo.'
Ang Opendoor ay mabilis na nakabukas sa mga tahanan sa bahagi dahil, tulad ng ipahiwatig ng pangalan, ang mga bukas na bahay ay ultra-naa-access. Tinatanggal ng mga bakanteng listahan ang pangangailangan na makipag-ugnay sa pagitan ng mga ahente, nagbebenta, at mga potensyal na mamimili. Sa halip na isang tradisyonal na lockbox na naglalaman ng isang solong susi na tanging isang lisensyadong Realtor ang maaaring ma-access nang sabay-sabay, ginagamit ng mga customer ng Opendoor ang kanilang mga smartphone upang makapasok sa mga bahay.
'Iniisip namin na kung nais mo lamang mag-browse at bisitahin ang mga bahay,' sabi ni Wu, 'dapat naming gawin iyon bilang simple at on-demand hangga't maaari.'
Ang pagpasok sa loob ay napakasimple sa simula - pag-text ng isang numero at pagbibigay ng isang email address - na humantong sa mga problema. Isang dating Opendoor manager Sinasabi na sa unang ilang taon, regular na natagpuan ng mga bisita ang mga taong natutulog sa Opendoor na bahay. 'Ang mga tao ay magkakamping lamang sa mga bahay dahil walang tao roon,' sabi ng empleyado. 'Sasakupin nila ang mga bahay sa loob ng maraming linggo. Ito ay isang pangunahing isyu. '
Noong 2017, nilimitahan ng kumpanya ang window ng open-house nito sa pagitan ng 6 ng umaga at 9 ng gabi, na-install ang mga sensor ng paggalaw upang matukoy kung ang isang tao ay nanatili sa isang pinahabang panahon o pagkatapos ng oras, at kumuha ng mga kumpanya ng seguridad upang tumawag sa bahay kung kinakailangan. Gumagamit din ang Opendoor ngayon ng mga firm ng third-party na makakatulong na mapatunayan ang mga pagkakakilanlan ng mga gumagamit.
Ang mga bagong hakbangin ay natanggal lamang sa ilang mga masasamang artista. Noong Abril 18, si Liliana Ornelas, isang Realtor na nakabase sa Dallas na 14 na taon, ay kumuha ng isang babaeng kliyente upang bisitahin ang isang tatlong silid-tulugan na bahay sa isang tahimik na kalye sa suburb ng Mesquite. Nasagasaan nila ang isang lalaking na-holed sa master bedroom na naninigarilyo ng kung ano si Ornelas sabi niya naniniwala na basag.
Habang ang lalaki ay umalis sa bahay at si Ornelas at ang kanyang kliyente ay hindi nasaktan, sinabi ng ahente na siya nangako na hindi na magpapakita ng anumang mga Opendoor na tahanan. Iniulat niya ang insidente kay Opendoor (at sa Komisyon ng Real Estate ng Texas) ngunit hindi sinundan ng kumpanya.
Tumanggi na magbigay ng puna si Opendoor sa episode Sa isang pahayag, sinabi ni Brad Bonney, pinuno ng kaligtasan at karanasan sa bahay ni Opendoor, na: 'Kapag nakatanggap kami ng mga ulat ng hindi pinahintulutan o kahina-hinalang aktibidad sa aming mga tahanan, agad kaming nakikipag-ugnay sa aming mga customer, sinisiyasat at regular na tinutukoy ang mga usapin sa pagpapatupad ng batas. Nag-iinvest din kami nang malaki sa mga hakbang upang ma-secure ang aming mga tahanan, kabilang ang mga system sa pagsubaybay sa bahay, mga patrol ng seguridad, at pag-iingat ng mga customer bago sila bigyan ng access sa aming mga pag-aari.
Sa mga lungsod ng Tempe, Mesa, at Glendale sa Phoenix, mayroong mga talaan ang pulisya na hindi bababa sa 10 mga insidente sa mga bahay ng Opendoor na nagsimula pa noong 2018, ayon sa mga lokal na opisyal ng impormasyon sa publiko. Sa isa, inaresto ng mga opisyal ang dalawa mga indibidwal na nagsabing pumasok sila sa bahay upang mag-iniksyon ng heroin at matulog sa gabi. Sa isa pa, inaresto ng pulisya ang isang squatter na mayroong natitirang felony warrant. Ayon sa ulat mula sa insidente, ipinaliwanag niya sa mga opisyal na nakapasok siya sa loob ng bahay dahil 'bukas' ito simula 6 ng umaga. bawat araw.
Ang real estate ay isang mapanganib na propesyon, lalo na para sa mga kababaihan. Ang ulat sa kaligtasan ng 2018 mula sa National Association of Realtors ay natagpuan na 41 porsyento ng mga kababaihan Realtors at 20 porsyento ng mga kalalakihan ang nakaranas ng isang sitwasyon sa trabaho na naging takot sa kanila para sa kanilang kaligtasan. Mayroong isang malinaw na pagkakaiba sa mga Realtor Inc. Kinausap ang kwentong ito: Ang isa sa siyam na kalalakihan ay nagpahayag ng takot sa tampok na open house ng Opendoor, habang ang apat sa limang kababaihan ay. Si Collette McDonald, isang taga-Realtor na nakabase sa Atlanta, ay nagsabing nagdadala siya ng baril kasama ang lahat sa mga Opendoor na paglilibot. 'Kami ng aking kliyente ay dumidikit,' sabi niya. 'Walang pumapasok sa isang silid nang wala ang ibang tao.'
Inaangkin ng Opendoor na ang mga pag-aari nito ay hindi mas mapanganib kaysa sa tradisyonal na mga open house at pribadong pagpapakita sa bahay. 'Ang mga uri ng bagay na nangyayari sa anumang bahay sa merkado ay maaari at mangyari sa Opendoor na bahay,' sabi ni Bonney.
Ngayong tagsibol, nagdagdag si Opendoor ng isang mensahe sa app nito na nagpapayo sa mga potensyal na mamimili na maaari nilang 'masagasaan sa ibang mga bisita' kung ang isang bahay ay binuksan kamakailan. Hiniling ng mga customer ang kakayahang magreserba ng mga oras ng paglilibot o i-lock ang iba, at ang kumpanya ay matagal nang nakipagtalo kung magdaragdag ng mga naturang tampok, ayon kay Bonney.
'Ang isa sa mga halaga ng Opendoor ay maaari kang pumunta sa anumang Opendoor na bahay sa anumang oras sa pagitan ng 6 ng umaga at 9 ng gabi. nang walang appointment, 'sabi ni Bonney. 'At sa gayon ay isinasaalang-alang pa rin namin kung paano isasama ang ganitong uri ng magkasalungat na puna.'
Paghanap - at pagpapanatili - mga kaalyado sa industriya
Halos 90 porsyento ng mga mamimiling Opendoor ang gumagamit ng mga ahente, isang bilang na katumbas ng industriya sa kabuuan. Ngunit salamat sa kadalian ng pagbebenta sa Opendoor, mas mababa sa 10 porsyento ng mga nagbebenta ang kinatawan ng ahente.
Sa panahon ng mga panayam, piniling mabuti ni Wu ang kanyang mga salita kapag tinatalakay ang potensyal ng Opendoor na palitan ang Realtors. 'Ang realidad kasama ang Realtors ngayon,' sinabi niya sa entablado sa Startup Grind Global Conference sa Silicon Valley noong Pebrero, 'ang kanilang papel ay binabago mula sa pamamahala ng proyekto - lalo na sa aming ecosystem, kung saan ginagawa nating automate ang maraming mga proseso --sa payo. '
Ang Opendoor ay may isang insentibo upang mapanatili ang mabuting pakikipag-ugnay sa Realtors. May kapangyarihan ang mga ahente na ipakita ang anumang mga pag-aari na pinili nila. Maaari din silang magmungkahi ng Opendoor bilang isang mamimili para sa mga kliyente na naghahanap na magbenta.
Maaaring hindi nakakagulat, kung gayon, na ang kumpanya ay sumubok ng co-listing ng ilang mga pag-aari sa mga ahente sa Phoenix. Nagpapatakbo din ngayon ang Opendoor ng isang ahente-referral na programa para sa mga customer na ang mga bahay ay nahuhulog sa labas ng mga parameter nito (kadalasan, sa pagitan ng $ 100,000 at $ 500,000 at itinayo pagkalipas ng 1960). Hanggang sa Hulyo, sinimulan ng Opendoor ang listahan ng mga pag-aari nito sa site ng brokerage na Redfin at pagbabayad sa mga komisyon ng kumpanya para sa nakumpletong benta.
Nakita ng Delprete ang mga paggalaw na ito bilang isang tanda na kailangang dagdagan ng Opendoor ang dami ng pagbili nito at ibenta nang mas mabilis ang mga bahay nito. Sinabi ng kumpanya na kasalukuyang nasa bilis ng hanggang sa 30,000 na mga transaksyon sa 2019 - isang makabuluhang bilang, ngunit mas mababa pa rin sa 0.6 porsyento ng kabuuang inaasahang bansa dami para sa taon. 'Ang napagtanto ni Opendoor ay medyo matigas na abalahin ang espasyo ng real estate, at partikular ang mga Realtor, sa pamamagitan ng pagtatrabaho laban sa iba pa sa industriya,' sabi ni DelPrete. 'Tinutulungan ng mga ahente ang mga mamimili na ligtas na bumili at magbenta ng bahay.'
Opendoor, para sa bahagi nito, iginiit ang mga bagong hakbangin na ito ay hindi kumakatawan sa isang paglilipat sa direksyon. 'Palagi kaming nagtrabaho, at nais na gumana, mga ahente,' sabi ni Tyler Hixson, pinuno ng diskarte sa industriya ng real estate ng kumpanya. 'Uulit silang mga customer, kaya't talagang mahusay silang kakampi.'
Samantala, ang mga kasamang startup ng teknolohiyang pagmamay-ari (proptech) na Offerpad at Knock, na parehong inilunsad noong 2015, ay nagtipon ng pinagsamang $ 1.6 bilyon na utang at equity. Ang pampublikong pangangalakal na Zillow noong nakaraang taon ay nagdagdag ng isang 'ibenta ngayon' na pagpipilian sa website nito. At ang tradisyunal na mga firm ng real estate ay lalong naglulunsad ng kanilang sariling mga programa sa iBuying para sa mga customer, kasama sina Keller Williams at Coldwell Banker na kapwa pumapasok sa instant na alok na merkado sa nakaraang taon.
'Iyon ang hinahanap ng mga tao sa ating lipunan ngayon - kaginhawaan,' sabi ni Frank Obringer, pangulo ng broker ng tirahan ng Coldwell Banker sa Dallas / Fort Worth, isa sa mga merkado na piloto ang sistema. 'Nakita namin kung bakit ito ay maaaring maging kaakit-akit sa mga mamimili, at kaya kailangan naming magkaroon ng isang produkto upang makipagkumpitensya.'
Pagtaya sa isang matibay na ekonomiya
Para sa lahat ng mga kumpanyang ito, ang pagsasaayos ng real estate sa malalaking dami ay nagsasangkot ng isang mataas na antas ng peligro. Ang mga pag-crash ng pabahay tulad ng isa na nagsimula noong 2007, habang bihira, ay magiging mapinsala sa anumang firm na may hawak ng malaking halaga ng pag-aari, sabi ni Andrew Caplin, propesor ng ekonomiya sa New York University. Sa kaganapan na mangyayari, 'patay na sila,' sabi niya. 'Nabangkarote sila.' Ang Opendoor ay maaaring may kalamangan, sinabi ni Caplin, na ang data ng real estate sa kabuuan ng maraming mga merkado ay maaaring mag-alok ng mga maagang tagapagpahiwatig kung darating ang nasabing downturn.
Sa layuning iyon, nagmamay-ari ang Opendoor ng mga pag-aari para sa isang average ng 90 araw lamang, sabi ni Dod Fraser, ang vice president ng Opendoor. 'Hangga't tayo ay disiplinado tungkol sa pagbebenta ng aming mga bahay,' sabi niya, 'ang pagkasumpungin ng presyo na nakalantad sa atin ay maliit.'
Kahit na ang kumpanya ay maaaring manatili nang una sa isang potensyal na downturn at isang lumalagong listahan ng mga kakumpitensya, ang kakayahan ni Opendoor na makamit ang mga layunin nitong nagbabago sa industriya nakasalalay sa kung maaari nitong buksan ang angkop na lugar ng iBuying sa bagong normal. Karamihan sa mga tao ay may maraming buwan upang magplano para sa kanilang paglipat at nais na i-maximize ang kanilang pagbabalik, sabi ni Gilles Duranton, ang dean's chair sa real estate sa Wharton School ng University of Pennsylvania. 'Sa pangkalahatan, sa palagay ko gagana [ang modelo ni Opendoor] na gagana,' sabi niya, 'ngunit kukuha ba sila ng higit sa 2 o 3 porsyento ng merkado? May pag-aalinlangan ako. At sa palagay ko nangangarap sila ng mas malaki kaysa doon. '
Habang si Wu ay tiyak na nangangarap ng malaki, umalis siya ng kaunting oras para sa aktwal na pahinga. 'Hindi siya natutulog sa gabi,' tala ng isang dating katulong, na idinagdag na ang CEO ay madalas na nagpapadala ng mga email sa mga empleyado o mga Slack message na may mga ideya sa kalagitnaan ng gabi.
Tumanggi si Wu na ibunyag kung kumikita pa ang kumpanya, na sinasabi na hindi ito isa sa mga kasalukuyang layunin ng kumpanya. Sa paglaon, naisip niya ang Opendoor bilang isang one-stop shop kung saan ang mga customer ay hindi lamang makakabili o makapagbenta ng mga bahay, kundi pati na rin ayusin financing, mortgages, at transfer ng titulo; bumili ng seguro; palamutihan at isapersonal ang kanilang bagong tahanan; at mag-ayos para sa paglipat ng mga serbisyo. 'Kung maaari nating mai-integrate nang patayo ang kategorya, muling itayo ang bawat bahagi mula sa ground up, i-automate ang maraming mga hakbang, at gawin itong isang pag-click upang bumili, magbenta, o makipagkalakalan,' sinabi niya, 'naniniwala kami na mabubuo namin ang pinakamalaking palengke ng mga bahay. Tatanggalin namin ang lahat ng alitan. Maaaring tumagal ng 10, 20, 30 taon. '
Ang mga dekada ay maaaring maging isang mahabang timeline para sa maraming mga negosyante, ngunit hindi para kay Wu, na nakatuon sa solong pag-iisip sa real estate mula noong siya ay tinedyer. 'Kung makakagawa tayo ng isang naka-streamline na karanasan sa online at gawin ito sa pinakamababang posibleng gastos,' sabi niya, 'Naniniwala ako na mananalo kami sa kategorya.'
